Les 8 et 9 avril 2015, le complexe de l’économiste en chef de la Banque africaine de développement (BAD) a tenu un séminaire, au siège de la BAD à Abidjan, sur la dynamique du marché du logement en Afrique. Ce séminaire avait pour objectif de faire connaître les conclusions préliminaires d’une étude à paraître sur la dynamique du marché du logement en Afrique.
Urbanisation et démographie rapides
Avec un taux d’urbanisation de 3,4 %, les villes africaines connaissent le plus fort taux de croissance urbaine au monde. L’urbanisation et l’augmentation démographique galopantes de l’Afrique ont fortement aiguisé la demande de logements à prix abordables sur l’ensemble du continent. Mais cette hausse de la demande ne rencontre pas pour autant une augmentation proportionnelle de l’offre, ce qui a entraîné une pénurie généralisée de logements abordables en Afrique et la prolifération de zones d’habitations informelles sur tout le continent.
Cet état de fait n’est pas sans conséquences, non seulement aux plans économique et financier, mais aussi en termes de développement humain et d’un point de vue social.
Le Département de la recherche de la Banque a mené l’enquête sur les enjeux clés et esquissé une analyse complète de la dynamique du marché du logement sur le continent. Ce séminaire dédié était l’occasion de rendre public certaines des conclusions préliminaires de cette initiative, dont un rapport complet paraîtra en septembre 2015.
La première journée du séminaire était dévolue au financement des logements et aux questions liées au foncier et aux infrastructures. Durant cette session, le vice-président Boamah a ainsi souligné l’importance du financement du logement, ainsi que de l’économie politique en matière de logements – s’agissant notamment des enjeux liés à la gouvernance. De son côté, Steve Kayizzi-Mugerwa a insisté sur l’importance de trouver des dispositifs de rehaussement de crédit pour faire en sorte que les logements à loyer modéré profitent davantage des flux de capitaux privés. Il a mis l’accent également sur la nécessité de mieux planifier les infrastructures relatives aux logements, notamment les systèmes d’évacuation des eaux, et sur la façon d’éviter les travaux de rénovation a posteriori.
L’offre de logements à un coût abordable – en particulier pour les familles pauvres et à revenu moyen inférieur, notamment celles qui perçoivent un revenu irrégulier dans le secteur informel – reste un défi majeur pour le marché du financement du logement du continent, selon Issa Faye, directeur du Département de la recherche de la Banque. Celui-ci a cité des modèles économiques éprouvés, tels que le système de garantie au Maroc qu’est le Fonds de garantie pour populations à revenus modestes et non réguliers (FOGARIM), GRUH Finance en Inde, et le Fondo Nacional de Garantías en Colombie, qui démontrent qu’il est possible de prêter aux travailleurs du secteur informel.
Autre contrainte majeure qui entrave l’offre de logements à prix abordables : le foncier. Seules 10 % environ des terres en Afrique subsaharienne sont d’ailleurs officiellement enregistrées aux noms de particuliers comme propriétés privées.
Dans nombre de pays africains, les régimes fonciers non garantis et la faiblesse des droits de propriété freinent la participation active du secteur privé dans la construction de logements à loyer modéré, a fait valoir Zekebweliwai Geh, du Département de la recherche de la Banque t. Il a aussi été recommandé que les parties prenantes s’emploient davantage à réduire l’inégalité d’accès des femmes à la terre.
Au cours de la seconde journée, la construction et les enjeux de modernisation des bidonvilles étaient au cœur des discussions. À l’instar des solutions en matière de construction de logements, Alex Rugamba a dit combien il importe d’envisager des approches régionales, lesquelles permettraient de fournir des matériaux de construction de logements à plus grande échelle. Il a également insisté sur la nécessité de veiller à ce que le lien soit fait avec la Stratégie décennale de la Banque et ses autres priorités stratégiques.
Membre du Département de la recherche, El-Hadj Bah a, quant à lui pointé le problème majeur que constitue la hausse des coûts de main d’œuvre et des matériaux de construction. Au Kenya, par exemple, les coûts de construction directs représentent 60 % du coût total de construction de logements formels, selon les estimations. En termes d’industrialisation, de standardisation et de financement, les approches régionales apparaissent comme des solutions possibles pour tirer parti d’économies d’échelle.
Au vu des plus de 200 millions d’Africains vivant dans des zones d’habitations informelles, la modernisation des bidonvilles et le développement de logements abordables doivent s’inscrire dans un cadre de développement urbain durable plus vaste. Le parc locatif, les partenariats public-privé, ainsi que les programmes d’aide à l’auto-construction, offrent aux familles à faible revenu un moyen de se loger à un prix abordable.
L’offre de logements abordables en Afrique peut participer de la croissance inclusive, créer des milliers d’emplois, développer l’industrie du bâtiment et améliorer les conditions de vie de la majorité des Africains.
Des mesures destinées à réduire le déficit de logements ont été avancées : appuyer les dispositifs de rehaussement de crédit pour les travailleurs des secteurs formel et informel ainsi que pour la diaspora ; renforcer le cadre juridique et les questions de gouvernance liés au foncier ; apporter des capitaux en fonds propres aux promoteurs et aux programmes d’assistance technique dans le but de renforcer les capacités sur toute la chaîne de valeur de l’offre de logements (y compris au niveau des administrations locales).
